Huissier pour syndic : recouvrement des charges de copropriété impayées

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, c'est toute la copropriété qui en supporte le coût. Travaux reportés, fournisseurs payés en retard, appels de fonds majorés pour les autres copropriétaires : les impayés de charges fragilisent rapidement la trésorerie du syndicat.

Syndic professionnel, syndic bénévole ou gestionnaire de copropriété : vous cherchez un huissier pour le recouvrement des charges de copropriété ? SELARL EVIDENCE, commissaires de justice (anciennement huissiers de justice) à Chelles, accompagne les syndics dans tout le ressort de la cour d'appel de Paris, de la sommation de payer à la saisie.

Impayés de charges de copropriété : pourquoi le syndic doit agir vite

Le recouvrement des charges est une obligation du syndic, chargé d'administrer l'immeuble et de préserver les finances du syndicat des copropriétaires. Trois raisons d'agir sans attendre :

• La trésorerie : chaque appel de fonds impayé est avancé par les autres copropriétaires.
• La prescription : l'action en recouvrement des charges se prescrit par 5 ans.
• L'aggravation de la dette : plus l'arriéré grossit, plus le recouvrement devient difficile, surtout si le copropriétaire est en difficulté ou vend son lot.

Bonne nouvelle : le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour engager une action en recouvrement de charges de copropriété.

Pourquoi confier le recouvrement de vos charges à un commissaire de justice ?

Le commissaire de justice mène le recouvrement des charges de copropriété du début à la fin : un seul interlocuteur pour tout, de la première négociation amiable jusqu'à la saisie. Le recouvrement est son métier quotidien.

Phase	Ce que fait le commissaire de justice
Amiable	Sommation de payer, prise de contact avec le copropriétaire, négociation d'un échéancier
Judiciaire	Obtention d'une décision de justice (assignation), signification du jugement
Exécution	Saisie-conservatoire, saisie-attribution, saisie des loyers, saisie des rémunérations, saisie-vente

Pour le syndic, les avantages sont concrets :

• Un seul interlocuteur : pas de dossier transmis d'un intervenant à l'autre, pas d'information perdue en route.
• Un expert du recouvrement : négociation, procédure et exécution sont maîtrisées par la même équipe.
• Des délais raccourcis : l'officier public qui obtient la décision est aussi celui qui l'exécute.
• Un suivi unique : un seul point de contact pour le syndic et le conseil syndical, du premier courrier au paiement.

Les étapes du recouvrement des charges de copropriété

1. Relance amiable par le syndic, puis proposition d'un échéancier si le copropriétaire est de bonne foi.
2. Sommation de payer délivrée par commissaire de justice : un acte officiel, bien plus dissuasif qu'une lettre recommandée, qui vaut mise en demeure et fait courir le délai de l'article 19-2.
3. Action en justice devant le tribunal judiciaire : procédure accélérée au fond de l'article 19-2 pour rendre exigible tout le budget prévisionnel.
4. Signification de la décision par le commissaire de justice.
5. Exécution forcée : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie des rémunérations, saisie des loyers si le lot est loué, saisie-vente, et en dernier recours saisie immobilière du lot.

Les outils propres à la copropriété (loi du 10 juillet 1965)

Outil	Ce qu'il permet au syndic
Article 19-2	Après une sommation de payer restée sans effet pendant 30 jours, les provisions non encore échues du budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles
Article 10-1	Les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée (sommation de payer, relance, prise d'hypothèque) sont mis à la charge du seul copropriétaire défaillant
Article 20	En cas de vente du lot, le syndic peut former opposition au versement du prix pour obtenir le paiement des sommes dues
Article 19	Le syndicat bénéficie d'une hypothèque légale et d'un privilège sur le lot du copropriétaire débiteur

Bien utilisés, ces outils font de la copropriété un créancier particulièrement protégé. Encore faut-il respecter les formes et les délais : c'est là que le commissaire de justice intervient.

Saisie conservatoire sur le patrimoine sans autorisation du juge

Pour les charges courantes impayées, le syndic peut faire pratiquer une saisie conservatoire sur le patrimoine du copropriétaire débiteur sans demander l'autorisation préalable du juge (article L511-2 du Code des procédures civiles d'exécution).

C'est un levier redoutable : les sommes sont bloquées immédiatement, par surprise, avant que le copropriétaire ne vide ses comptes. Le déroulé :

1. Le commissaire de justice pratique la saisie conservatoire auprès de la banque du copropriétaire, qui bloque les fonds disponibles dans la limite de la dette.
2. La saisie est dénoncée au copropriétaire dans les 8 jours.
3. Le commissaire de justice engage l'action au fond dans le mois (injonction de payer, procédure de l'article 19-2) pour obtenir un titre exécutoire, faute de quoi la saisie devient caduque.
4. Une fois le titre obtenu, la saisie conservatoire est convertie en saisie-attribution et les fonds sont versés au syndicat.

Résultat : un copropriétaire débiteur qui voit ses comptes bloqués règle bien souvent sa dette sans attendre le jugement.

Huissier pour syndic : le commissaire de justice, partenaire du recouvrement

Notre étude dispose d'une équipe de 5 clercs assermentés qui signifient tous les jours sur l'ensemble du ressort de la cour d'appel de Paris. Vos sommations, assignations et décisions sont délivrées rapidement, où que se trouve le copropriétaire débiteur. Nous axons notre politique sur l'encaissement quel que soit le stade de la procédure pour privilégier le paiement spontané. 

SELARL EVIDENCE accompagne les syndics de copropriété et les administrateurs de biens sur toute la chaîne du recouvrement :

• Sommation de payer, point de départ de l'article 19-2 ;
• Signification des assignations, ordonnances et jugements dans les délais ;
• Recherche d'adresse et de solvabilité du copropriétaire débiteur ;
• Saisies : saisie conservatoire sur comptes sans autorisation du juge, saisie-attribution, saisie des loyers, saisie-vente, saisie des rémunérations, dont le commissaire de justice assure désormais la gestion ;
• Constats en copropriété : parties communes, dégâts des eaux, troubles de voisinage, travaux non autorisés ;
• Suivi des dossiers et reporting régulier pour le syndic et le conseil syndical.

FAQ : recouvrement des charges de copropriété

Le syndic doit-il obtenir l'accord de l'assemblée générale pour agir ?
Non, aucune autorisation n'est nécessaire pour une action en recouvrement de charges.

Qui paie les frais de recouvrement ?
Les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi de 1965).

Peut-on réclamer tout le budget de l'année ?
Oui : après une sommation de payer restée infructueuse 30 jours, l'article 19-2 rend exigibles les provisions non encore échues.

Le copropriétaire vend son lot : que faire ?
Le syndic peut former opposition au versement du prix de vente (article 20) pour être payé en priorité.

Au bout de combien de temps les charges sont-elles prescrites ?
L'action en recouvrement se prescrit par 5 ans.

Peut-on bloquer les comptes du copropriétaire sans passer par le juge ?
Oui, pour les charges courantes impayées : la saisie conservatoire sur comptes bancaires est possible sans autorisation préalable du juge, à condition d'engager ensuite l'action au fond dans le mois.

Recouvrement de charges de copropriété à Paris et en Île-de-France : contactez SELARL EVIDENCE

SELARL EVIDENCE, commissaires de justice à Chelles (77500), intervient pour les syndics dans tout le ressort de la cour d'appel de Paris : Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Essonne (91) et Yonne (89). Grâce à nos 5 clercs assermentés, nous signifions chaque jour dans tous ces départements.

Nous intervenons notamment à Paris, Chelles, Meaux, Melun, Fontainebleau, Noisy-le-Grand, Montreuil, Saint-Denis, Bobigny, Créteil, Vincennes, Saint-Maur-des-Fossés, Évry-Courcouronnes, Massy, Auxerre et Sens.

Syndics, administrateurs de biens : confiez-nous le recouvrement de vos charges de copropriété impayées. Un seul interlocuteur pour tout, de la sommation de payer à la saisie.